尊敬的瞿蔷代表：
您提出的《关于对“住宅商用”加强监管的建议》（第DH231号）已收悉。经我委认真研究，结合相关法规规定和有关政策，以及区市监局的工作意见，现将相关办理意见回复如下：
正如您所述，随着渝中区网红景点的火热，游客越来越多，餐饮、住宿需求量增大，将住宅改为餐饮、住宿、开办公司等经营场所逐渐增多，呈上升趋势。目前，据不完全统计，我区房屋业主将住房用于民宿经营的约占20%左右，民宿的增长引发诸多问题和矛盾：一是住宿人员流动量大，结构复杂，影响小区居民正常生活作息又容易引发治安矛盾；二是部分民宿经营者为吸引客源，私下违规装修改造，危害房屋质量安全；三是占用全体业主公共资源，增大各类公共设施使用频率和损耗。
目前，我区为加强民宿管理，各街道积极牵头组织、各部门参与协调化解矛盾，探索成立民宿自治联盟，制定民宿管理规约等方式规范民宿管理，取得了一定成效。近年来，财信渝中城、日月光中心、南国丽景、御景江山等小区因民宿经营引发的矛盾纠纷得到了缓解。
一、“住改商”法律规定和政策依据
（一）法律依据。《中华人民共和国民法典》第二百七十九条：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条：“业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为民法典第二百七十九条所称‘有利害关系的业主’。”《重庆市物业管理条例》第七十四条：“业主、物业使用人应当按照规划自然资源部门批准或者房地产权证载明的用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。确需改变的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”第七十五条：“利用小区住宅开展民宿等住宿服务的，应当符合本条例第七十四条的规定，并具备消防、安全、卫生等必要的条件。利用小区住宅开展民宿等住宿服务的，应当遵守国家和本市相关管理规定和管理规约的约定，依法向市场监管、文化旅游、公安、商务等部门办理相关手续，并同时告知物业服务企业。”
（二）政策支持。国务院办公厅《关于促进以创业带动就业工作指导意见的通知》（国办发〔2008〕111号）明确：“按照法律、法规规定的条件、程序和合同约定允许创业者将家庭住所、租借房、临时商业用房等作为创业经营场所。”
二、监管部门及职责（住宿业）
根据《重庆市人民政府办公厅关于推动住宿业规范发展的意见》（渝府办发〔2022〕84号）及以下有关文件精神，相关部门职责如下：
（一）区市监局负责工商注册登记。根据工商管理有关规定，区市监局负责依法对住宿从业单位进行注册登记；依法依职对住宿从业单位加强日常监督，督促住宿从业单位合法经营；依法查处有证无照经营行为，配合许可部门查处无证经营行为；指导住宿从业单位“明码标价”，对经营价格和收费行为进行监督检查，依法查处价格违法行为。
（二）区商务委负责行业安全监管。根据《重庆市安全生产委员会关于进一步明确部分重点行业领域安全生产工作任务分工的通知》（渝安委〔2021〕17号）及《渝中区安全生产职责清单》（渝中委办〔2022〕46号）相关要求，区商务委负责民宿行业安全监管。
（三）区公安分局加强住宿人员管理。根据《旅馆业治安管理办法》，区公安分局负责做好旅客入住登记和治安安全、网络安全监督管理，依法查处违法经营行为；依据《消防法》，指导基层派出所依法履行消防安全监督检查职责，组织开展消防安全宣传教育。
（四）区文旅委加强对等级旅游民宿的规范管理。根据《旅游民宿基本要求与评价》等相关规定，区文旅委负责加强对等级旅游民宿进行规范管理。
（五）区住建委督促物业企业加强小区物业管理。一是做好民宿房屋登记，建立民宿负责人台账。定期组织安全沟通会议，要求民宿负责人做好内部工作人员消防和治安安全培训，配合小区物业正常秩序维护工作；二是加强室内装饰装修管理。严格按照《重庆市物业管理条例》及《住宅室内装饰装修管理办法》规定，落实装修人申报登记，加强日常巡查检查，发现装修违规行为及时制止、报告有关部门；三是加强住宿人员进出管理。强化小区出入口管理，严格民宿住宿人员登记，做好安全文明住宿劝导和提示；做好民宿经营者与住宿人员的衔接，原则上由民宿经营者自行引领住宿人员并代刷门禁和梯控卡；四是加强公共区域管理。确保门禁监控正常运行，严禁在公共区域张贴民宿广告等。
（六）街道办事处加强属地管理。积极搭建业主、民宿经营者沟通平台，及时协调民宿租住矛盾；对辖区内的住宿从业单位进行排查，督促未办理相关证照的住宿从业单位完善合法经营手续，对拒不整改的住宿从业单位，配合许可部门依法查处、取缔；加大对辖区内用于住宿业的房屋主体使用安全隐患排查力度，督促存在房屋主体使用安全隐患的住宿从业单位进行隐患治理。
三、下一步工作打算
为切实解决“住改商”“住宅改民宿”存在的问题，下一步相关部门、街道将形成合力，从把好准入关口、加强日常监管等方面着手，强化监管，不断净化居民小区环境，维护城市环境与社会和谐。
（一）把好准入关口，加强信息共享。市场监管部门将严格落实“住改商”登记要求，对存在餐饮、娱乐、住宿等可能造成噪音扰民、油烟污染、存在安全隐患的行业一律不予登记。严格按照《民法典》规定提交全体利害关系人一致同意将住宅改变为经营性用房使用证明，并将新登记的市场主体信息清单定期推送给相关部门，为相关部门依职责做好后续监管工作提供数据支撑。
（二）强化协同监管，依法依规查处。畅通部门间信息沟通渠道，根据行业属性和经营范围，公安、住建、商务、文旅、市监、城管、消防等主管和监管部门开展违规“住改商”的综合执法，并依据部门职能职责，严肃查处无证无照经营行为，形成监管和整治合力。
（三）加强宣传，畅通举报渠道，做到群防群治。充分利用广播、电视、报刊、网络等媒体，积极宣传住宿业在改善民生、服务社会、扩大消费等方面的重要作用，增强相关住宿从业单位规范发展、科学发展的使命感和责任感。结合日常工作，积极开展法律法规的宣传，公布举报方式，畅通举报渠道，共同推动“住改商”管理工作群防群治，引导有利害关系的业主依法主张权利，理性维权，促进“住改商”相关行业依法依规良性发展。
感谢您对我区“住改商”“民宿业”发展的支持和理解，希望您继续提出宝贵意见。此复函已经我委张明功主任审签。您对以上答复有什么意见，请填写在回执单上寄给区人大常委会人事代表工委（或者通过《重庆人大》网站：http//www.ccpc.cn/，依程序登录建议模块，填写对建议办理工作的评价。），以便我们进一步改进工作。
联系电话：023-63848017 13637780177
联系人：吴政刚
重庆市渝中区住房和城市建设委员会
2022年5月23日
